Перспективы делового партнерства инвесторов и градостроителей обсудили в Нижнем Новгороде
13 октября состоялась панельная дискуссия «Деловое партнерство инвесторов и градостроителей», в рамках которой были обсуждены в том числе форматы сотрудничества власти и бизнеса при реализации градостроительных решений.
Дискуссия состоялась в рамках межрегионального форума «Региональный инвестиционный стандарт-2023», который прошел в Нижнем Новгороде и собрал более 700 представителей федеральных и региональных органов исполнительной власти, местного самоуправления, деловых объединений и бизнес — сообществ из 81 региона России.
Модератором сессии выступила министр градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Марина Ракова и в качестве эпиграфа к предстоящему разговору привела слова российского ученого и специалиста по городскому планированию Дубелира Г.Д. (1874 — 1942) – «Задача городского планировщика согласовать на карте города интересы прежних землевладельцев, потенциальных застройщиков и всего городского сообщества в целом».
«За столетия в существе профессии градостроителя ничего принципиально не изменилось. Меняются карты и способы согласования намерений и интересов, но суть остается прежней – соотнести и грамотно встроить любое малое или серьезное преобразование в городе, выдержав при этом баланс и устойчивость городских систем. Сегодня это непросто для всех участников городского развития. Тем не менее, в разных регионах нашей страны, да и у нас в Нижнем, появляются кейсы, которые будет интересно рассмотреть и обсудить», — отметила во вступлении Марина Ракова.
В пленарной сессии приняли участие:
Дмитрий Дегтярев, директор Департамента планирования территориального развития Министерства экономического развития Российской Федерации;
Татьяна Гук, директор НИПИ Генплана Москвы;
Татьяна Полиди, вице-президент Фонда «Институт экономики города»;
Алексей Зырянов, председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга;
Максим Горев, руководитель проектной компании «Горпроект» (Нижний Новгород);
Павел Фролов, директор застройщиков ГК «Каркас Монолит» (Нижний Новгород).
В ходе сессии обсуждались темы от совершенствования работы с документами территориального планирования, повышения их качества до конкретных кейсов сотрудничества застройщика и архитектора при реализации проектов застройки территории.
Отдельное внимание было уделено роли генерального плана в современной системе пространственного планирования и развития городов, а также вопросам партнерства при серьезных комплексных преобразованиях градостроительной среды.
В своем выступлении Татьяна Гук отметила, что практика работы НИПИ Генплана Москвы показывает, что с одной стороны все больше востребованы документы, которые не подлежат утверждению. Генплан относится к документам, который прописан в Градостроительном кодексе РФ, имеет форму, требования к его исполнению, к загрузке и к согласованию. Это документ, который определяет стратегию развития территорий. Можно отказаться от долгосрочных планов и работать по системе так сейчас востребованного мастер-планирования, но как показывает практика – это все-таки краткосрочные планы. Они могут встраиваться в генплан и выделяться в очередности его реализации. Безусловно, у генплана есть свои достоинства и недостатки. Но прежде всего генеральный план в отличие от других документов позволяет ответить на вопросы как будет развиваться город как единый механизм в долгосрочной перспективе – система расселения, транспорт, инженерия, социальная инфраструктура и какие шаги необходимо простроить для того, чтобы реализовать будущее виденье города во взаимодействии всех отраслевых систем.
При этом, если до 2011 года в законодательстве был План реализации генерального плана, то сегодня четкая модель осуществления заложенных градостроительных решений отсутствует. Поэтому города, в зависимости от остроты стоящих перед ними проблем (транспортных, энергетических, нехватки социальной инфраструктуры) в работе с генпланом делают акценты на первоочередные задачи, выделяя пятилетний план действий и просчитывая сразу несколько сценариев развития. И в рамках инвестиционного форума назревает вопрос возвращения к межотраслевым планам реализации и необходимости взаимоувязывать инструменты планирования и инвестирования в единую систему. Интересным примером в выступлении Татьяны Гук стал кейс Южно-Сахалинска, который сейчас успешно реализовывается.
В развитие применения различных инструментов реализации градостроительных решений обзор международного опыта в своем выступлении привела Татьяна Полиди. Кроме того, вице-президент Фонда «Институт экономики города» рассказала о практике установления обязательств застройщиков по участию в создании инфраструктуры при реализации градостроительных проектов в России. Исследования по данным темам в текущем году проведены Институтом экономики города и доступны на официальном сайте Фонда.
Как отметила Татьяна Полиди, на сегодняшний день в России отсутствуют единые правовые механизмы установления инфраструктурных обязательств застройщиков при реализации градостроительных проектов, за исключением механизма комплексного развития территорий. В этой связи Институтом экономики города сформированы предложения по реализации инфраструктурных соглашений с застройщиками в крупнейших агломерациях России с населением более 1 млн человек сроком на 3 года. По итогам эксперимента, по мнению эксперта, возможно готовить соответствующие поправки в законодательстве с учетом результатов исследования.
В свою очередь, с 2021 года в Санкт-Петербурге уже введен механизм участия застройщиков в инфраструктурном развитии при реализации градостроительных проектов. Об опыте и формах партнерства власти и бизнеса в своем выступлении подробно рассказал Алексей Зырянов.
Председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга поделился тем, что послужило предпосылками принятия такого решения. Спикер рассказал об установленных формах участия инвестора в развитии инфраструктуры: при создании новых объектов и иных способах участия заключается соглашение по обязательствам застройщика. Социальная нагрузка для инвесторов рассчитывается, исходя из нормативов градостроительного проектирования, предпочтительным способом Санкт-Петербург считает строительство самим застройщиком социальных объектов. В случаях, когда инвестору по расчетам требуется меньшее количество школьных мест или мест в детских садах, а градостроительными документами предусмотрена бОльшая емкость, то разницу доплачивает бюджет. Также, Алексей Зырянов поделился достигнутыми результатами и эффектами от введенного механизма, способствующего в решении проблемы отставания строительства инфраструктуры от ввода жилья и прогнозом ввода социальной инфраструктуры до 2030 года, создаваемой совместными усилиями.
По итогам пленарной сессии всеми участниками отмечена эффективность и перспективность внедрения различных способов реализации градостроительных решений во взаимодействии и сотрудничестве с девелоперами. К такому сотрудничеству могут быть отнесены инфраструктурные сборы, соглашения о развитии инфраструктуры на примере опыта Санкт-Петербурга и другие форматы совместного сбалансированного развития территорий. При этом, необходимо правовое закрепление обязательств инвесторов в создании инфраструктуры при реализации проектов жилищного строительства – внесение соответствующих изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, а также рассмотрение возможности внедрения механизма приобретения будущего объекта инфраструктуры, созданного застройщиками.
Это актуально и для Нижегородской области. Сегодня в Нижнем нарастает практика строительства за счет средств застройщиков встроенно-пристроенных детских садов при возведении жилых комплексов. Такой подход осуществляется на основе соглашений об участии в социально-экономическом развитии города между застройщиком и администрацией города Нижнего Новгорода. Практика позитивна для обеих сторон соглашения – решается вопрос дефицита мест в детских садах, и появляется конкурентное преимущество жилого комплекса, обеспеченного объектом необходимой социальной инфраструктурой. И конечно же мы в регионе используем КРТ как механизм, позволяющий просчитать финансовую модель и распределить обязательства по строительству объектов инфраструктуры в зависимости от запроса территории. Как показывает складывающаяся практика, бизнес принимает обязательства в договоре о КРТ по созданию за счет инвестора объектов социального назначения.
Благодарим всех коллег за участие, содержательные выступления и предложения, которые прозвучали в рамках панельной сессии.